| キーワードシソーラス （同義語・類義語） このページは 2007 年 09 月 07 日 18時15分57秒 にクロールしたキャッシュ情報です。 |
進め方
[ 75] 再開発の進め方
[引用サイト] http://www.city.okayama.okayama.jp/toshi/tosai/let's_renewal.htm
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市街地再開発事業の目的は、低層で老朽化した木造建築物が密集し、住環境が悪く、防災上危険であり、また、土地の利用形態・状況が不合理な市街地を、安全で不燃化された共同建築物に建て替えながら、土地を一体的に整備し、あわせて公共施設や広場、駐車場等を確保し、安全で快適な環境を再生させるために行うものです。 市街地再開発事業には、第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開発事業があります。第一種市街地再開発事業は、従前の権利（土地、建物）を新しいビルの床の一部に変換する「権利変換方式」による事業で、民間（組合・個人）のほか、地方公共団体などが施行者になることができます。これに対し第二種市街地再開発事業は、安全上、防災上きわめて危険な地域とか、災害時の避難場所（広場）など重要な公共施設の整備を必要とする区域に限られており、施行者は地方公共団体等公的機関に限定されます。 地主や借地人が５人以上集まり、敷地の共同化・建物の不燃共同化をすることにより、土地の高度利用を図りながら、建築物（住宅・店舗等）の改造と広場・公園・駐車場等の整備を行い、自主的な街づくりを行います。 比較的事業規模が小さく、権利者が５人未満の場合や、組合のように地権者全員が施行者にならなくても、だれかが中心となり他の地権者の同意を得て、又は地権者以外の第三者が地権者全員の同意を得て、個人施行として事業を行います。 このほか、駅前広場等公共施設の整備を主な目的とし、あわせて周辺を一体的に再開発をする場合や、住宅建設が必要な場合、地方公共団体や住宅・都市整備公団、地域振興整備公団、地方住宅供給公社等が施行者になることができます。 ここでは、全国でも施行例の一番多い、民間施行（組合）の第一種市街地再開発事業の進め方について説明していきます。なお、この事業は「都市再開発法」に基づいて施行されますので、事業施行中は様々な手続き等が必要になってきますが、本ページでは全体のおおまかな流れのみ紹介させていただきます。 再開発の「芽」は、街のいろんな所で生まれます。例えば、駅に近かったり、前面道路が広いなど、利便性の高い地区なので、土地を有効活用しながら建物を建て替え、そこに住み続けたいと考える場合や、商店街において、アーケードの改修やカラー舗装等商業の近代化計画を策定する中で、あわせて店舗の改装や住宅の整備、広場・駐車場等の整備を行い、街の活性化をしたいと考える場合などです。もちろん、この他にもさまざまなケースで再開発の「芽」は生まれてきます。 この「芽」を大切に育てるために、地域の住民の方々と地方公共団体が協力して、再開発に関する基礎的な知識等を勉強していくところから事業はスタートします。 まず最初に、再開発の機運が芽生えた地区の中から、誰かリーダーを選出し、研究会・勉強会といった組織を結成します。他にも何名か役員を選出し、再開発に関する勉強をします。もちろん、勉強会の開催の際には、地方公共団体の担当者等も出席し、再開発事業に関するレクチャーや情報提供を行いながら、事業を進めていく上での基礎知識を勉強していきます。 勉強会を重ね、事業全体のおおまかな流れが理解できたら、その地区に関する具体的な内容（権利変換に関する事項・建物の計画・資金計画等）について専門のコンサルタントに調査を依頼することにより、より現実的な内容が把握できます。事業の進行を円滑にするために、専門の知識や経験を持ったコンサルタントの導入は、ぜひ必要なものとなります。 再開発事業全体の流れのなかで、このように勉強したり、調査・研究する時期を「初動期」と呼んでいます。この「初動期」の活動が以後の事業全体の流れを決定するといってもよく、非常に大事な時期ですから、十分時間をかけて、納得が行くまで協議することが大切です。 「初動期」で、十分な調査・研究を行い、ある程度研究会としての意識が統一されたら、次のステップとして、市街地再開発準備組合「以下、準備組合といいます。」を結成します。この準備組合には、研究会や勉強会の役員の方だけでなく、地元権利者・関係者の方も参加してもらいます。 この時点では、地元権利者等の全員が参加する必要はありませんが、できるだけ多くの方に参加していただき（できれば全員参加が望ましい）、事業を進めていきます。 準備組合の主な業務は、事業計画案や資金計画の作成になります。事業計画案の中には、建築物の基本設計や、地区の現況調査等が含まれます。資金計画は、事業全体の資金について計画を立てて行きます。保留床（注）の処分（核テナントの決定や売却、賃貸等）やデベロッパーの導入等について、コンサルタントや地方公共団体の助言を十分聞いて、無理のない計画をたてることが必要です。特に保留床の処分方法は、事業を成功させる上で、重要なものとなります。大型商業施設（デパート等）やホテル、住居施設（マンション）等、様々なパターンが考えられますので、地区の実情にあったものを検討し、選択します。 再開発事業により建築されたビルは、まず従前の権利者が床を取得（権利変換）します。その結果余った床を保留床と呼び、テナント等への賃貸や分譲、マンションの分譲等により事業費の一部を回収します。 上記の計画策定後、次のステップとして「都市計画法」に基づく都市計画決定を受けていきます。市街地再開発事業は「都市計画法」の中の［市街地の面的な開発事業の計画］の一つとして位置づけられていますので、都市計画決定は必ず必要なものとなります。都市計画決定により、建築物の容積率の緩和等を受けることができます。 組合の設立は、地区内権利者のうち５人以上が発起人となり、かつ権利者全体の２／３以上の同意を得たうえで、組合の定款や事業計画を定め、都道府県知事に組合設立認可の申請をしなければなりません。 準備組合は、まだ任意の団体という位置づけですが、組合は「都市再開発法」のもとに運営され、法人の資格を持つ団体となりますので、定款や事業計画の策定は必要なものとなります。また、権利者の同意については、全体の２／３以上の同意があれば法的には事業実施は可能ですが、事業を円滑に進めるには全員の同意を得ることが望ましく、全国の事例でも大多数の地区が全員同意により組合を設立し、事業を成功させています。 組合の設立が認可されましたら、次に権利変換計画を作成します。権利変換とは、事業施行前（従前）の各権利者の権利に応じて、事業完了後（従後）の建築物や敷地に関する権利が与えられることを言います。権利変換の手法としては、「原則型」や「地上権非設定型」、「全員同意型」がありますが、それぞれの詳細に関する説明につきましては、ここでは省略します。いずれの手法にしても、実務については、専門のコンサルタント等に依頼するケースがほとんどです。 権利変換計画が決定・認可されましたら、建築工事着手となります。工事そのものは、普通のビル工事と変わりませんが、権利の変換を希望されない人の転出補償や、工事着手に伴う営業・仮住居・動産移転等の補償が生じてきますので、事業計画・資金計画や権利変換計画の作成段階において十分に検討しておくことが大切です。 建築物の工事が完了しましたら、施行者（組合）は、すみやかに工事の完了公告及び建築物に関する登記の手続きをしなければなりません。また、権利変換計画の中で算定される新しいビル等の価額はあくまで概算額ですので、工事完了後は新たに評価を行い、概算額との差額の精算を行います。さらに、保留床の処分（核テナントへの売却・賃貸等）を行います。 新しいビルの管理については、「建物の区分所有に関する法律」に基づき、管理組合を設立して運営していくのが一般的です。また、権利者全員の出資により管理会社等を設立し、一括してメンテナンス管理していく方法をとっている地区も多数あります。 |
[ 76] 何かがおかしいIT化の進め方インデックス
[引用サイト] http://www.atmarkit.co.jp/fbiz/cinvest/opinion/smb/index.html
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一般企業の情報システム部門に所属してきた著者が、過去の体験やコンサルティング実績を基に、情報化推進時に突き当たる疑問点、困難な点について考える 何かがおかしいIT化の進め方（23） 後編では、地震対策などの災害対策を検討する際の問題を掘り下げ、対処の具体的な方法などを、実体験を基に考える 何かがおかしいIT化の進め方（22） 今回は、阪神大震災を経験した筆者が、地震対策を中心にした災害対策を検討する際に、その基礎となる要件を考える 何かがおかしいIT化の進め方（21） 中小企業のIT化では、外部の人たちが経営者の“気付き”の問題を議論している。今回はこの気付きの問題を掘り下げて考えてみる 何かがおかしいIT化の進め方（20） 4月にJR西日本で痛ましい事故が起き、さまざまな議論がされている。今回は事故を題材として、組織とマネジメントの問題を考えてみる 何かがおかしいIT化の進め方（19） 8月初旬に羽田空港の管制機能が電源システムの問題で止まる事故があった。この事故を題材に、ITの問題に移し替えて考えてみる 何かがおかしいIT化の進め方（18） この20年、目先の利便性やコスト効率を追いかけてきたが、失ったものも多い。今回は、IT化やデジタル化とともに失ったものを考える 何かがおかしいIT化の進め方（17） 部下の育成は「上司・管理者の大切な業務の1つ」だと考えるべきだ。今回は、上司と部下の関係や部下の育成方法などを考える 何かがおかしいIT化の進め方（16） 今回は前回に引き続き、IT組織体制を考える。今回は組織機能の集中と分散の問題やCIOの役割、IT部門の機能の将来を中心に考える 何かがおかしいIT化の進め方（15） 過去10年間のITに関する組織体制への対応は、その場しのぎが多かった。では、今後のIT組織体制はどのようにしていけばよいのか？ 何かがおかしいIT化の進め方（14） 今回は自社の情報化を考えるうえで、企業の特性や戦略によってITの位置付けがどのように変わるかについて、3つの切り口で考える 何かがおかしいIT化の進め方（13） IT投資の評価に関する問題の最終回。情報セキュリティ投資などに関する問題、事後評価は何のために必要なのかなどを考える 何かがおかしいIT化の進め方（12） 前編に続いてIT投資の評価に関する問題を考える。今回は特にIT投資評価とBSCとの関係や、インフラ投資の評価などを検討する 何かがおかしいIT化の進め方（11） 米国伝来のIT化は正しいのか？ 自社のIT活用法をベンダなどに頼ってはならない。ITと投資の正しい関係を考える 何かがおかしいIT化の進め方（10） コンセプトに関する最後の話題として、自動車を切り口に、対象とする“モノ”自体のコンセプトについて考えてみる 連載：何かがおかしいIT化の進め方（9） 知識のない人でもITを使った業務が進められるように、マニュアル化や自動化を施す――これは本当に有効な手段なのか？ 連載：何かがおかしいIT化の進め方（8） 新しいITの開発時には、どのようなコンセプトで設計するかを最初に詰める必要がある。こうした話題を仕事以外の場で話し合おう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（7） 新入社員を教育する際に留意すべきことは何か。新しくIT部門に異動になったらどうすべきか。認知心理学から解答を探る 連載：何かがおかしいIT化の進め方（6） 優秀なITスタッフを育てるには、それにふさわしい環境が必要だ。既存社員も新入社員もさらなる「飛躍」を目指し、互いに高め合おう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（5） 情報システムの最適化には、全社・グループをまたがる「データ体系の整備」が欠かせない。その理由と対処策とは？ 連載：何かがおかしいIT化の進め方（4） IT部門の存在価値を決めるのは「企業システムのフレームワーク標準化とその遵守の実現」だ。この具体策を考えよう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（3） 実際のITプロジェクトは、世の中で流行している“プロジェクト・マネジメント論”どおりに進められない。その理由を考えてみよう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（2） 情報化プロジェクトでは、業務部門や経営層などさまざまな人間が不安や不満を抱くもの。その理由と解決策を説明する 連載：何かがおかしいIT化の進め方（1） ベンダや世評にまどわされたIT化のため、投資対効果が得られない中堅・中小企業が多い。そこでのIT部門の役割とは？ ITコーディネータ、情報処理技術者（特種）、情報システムコンサルタント（日本情報システム・ユーザー協会：JUAS） 元武田薬品情報システム部長、1999年12月定年退職後、ITSSP事業（経済産業省）、沖縄型産業振興プロジェクト（内閣府沖縄総合事務局経済産業部）、コンサルティング活動などを通じて中小企業のIT課題にかかわる 情報マネージャのための「今日のひと言」 - 2007/9/7『失敗』 故松下幸之助氏は「自分は失敗したことがない」といわれました。良く聞いてみると……>>続きはクリック ＠IT情報マネジメント トップ｜IT戦略 トップ｜会議室｜利用規約｜プライバシーポリシー｜サイトマップ |
[ 77] 何かがおかしいIT化の進め方インデックス
[引用サイト] http://www.atmarkit.co.jp/im/cits/serial/smb/index.html
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一般企業の情報システム部門に所属してきた著者が、過去の体験やコンサルティング実績を基に、情報化推進時に突き当たる疑問点、困難な点について考える 何かがおかしいIT化の進め方（32） 前回に引き続き、ディスカッションのテーマを集めた。中でもプロジェクト管理の基礎となる進ちょく管理の問題を取り上げてみた 何かがおかしいIT化の進め方（31） 今回は情報システムの問題を中心に、仲間同士や上司と部下の間で行うディスカッションのテーマを集めてみた 何かがおかしいIT化の進め方（30） 前2回に引き続きプロジェクトマネジメントのノウハウ継承問題について、プロジェクトの運営について考える 何かがおかしいIT化の進め方（29） 前回に引き続きプロジェクトマネジメントのノウハウ継承問題について、今回は特にPMBOKの使用方法などに焦点を当てて考える 何かがおかしいIT化の進め方（28） 今回からは2007年問題といわれているノウハウ継承の問題について、特にプロジェクトマネジメント能力の育成に焦点を当てて考える 何かがおかしいIT化の進め方（27） 業務が情報システムに依存している現状では、適正な情報システムが大前提だ。適正なシステムを確保するための問題を考えた 何かがおかしいIT化の進め方（26） 前編に引き続き、今回もリーダーシップの問題を考える。特に今回はリーダーシップの要素に関する問題を中心に取り上げる。 何かがおかしいIT化の進め方（25） ITマネージャがリーダーシップを修得したり、能力を磨くためにはどうすればよいのか？ 今回はリーダーシップの問題を取り上げる。 何かがおかしいIT化の進め方（24） システムアウトソーシングが流行しているが、アウトソース先からの情報漏えいなども多発している。この問題の背景には何があるのか？ 何かがおかしいIT化の進め方（23） 後編では、地震対策などの災害対策を検討する際の問題を掘り下げ、対処の具体的な方法などを、実体験を基に考える 何かがおかしいIT化の進め方（22） 今回は、阪神大震災を経験した筆者が、地震対策を中心にした災害対策を検討する際に、その基礎となる要件を考える 何かがおかしいIT化の進め方（21） 中小企業のIT化では、外部の人たちが経営者の“気付き”の問題を議論している。今回はこの気付きの問題を掘り下げて考えてみる 何かがおかしいIT化の進め方（20） 4月にJR西日本で痛ましい事故が起き、さまざまな議論がされている。今回は事故を題材として、組織とマネジメントの問題を考えてみる 何かがおかしいIT化の進め方（19） 8月初旬に羽田空港の管制機能が電源システムの問題で止まる事故があった。この事故を題材に、ITの問題に移し替えて考えてみる 何かがおかしいIT化の進め方（18） この20年、目先の利便性やコスト効率を追いかけてきたが、失ったものも多い。今回は、IT化やデジタル化とともに失ったものを考える 何かがおかしいIT化の進め方（17） 部下の育成は「上司・管理者の大切な業務の1つ」だと考えるべきだ。今回は、上司と部下の関係や部下の育成方法などを考える 何かがおかしいIT化の進め方（16） 今回は前回に引き続き、IT組織体制を考える。今回は組織機能の集中と分散の問題やCIOの役割、IT部門の機能の将来を中心に考える 何かがおかしいIT化の進め方（15） 過去10年間のITに関する組織体制への対応は、その場しのぎが多かった。では、今後のIT組織体制はどのようにしていけばよいのか？ 何かがおかしいIT化の進め方（14） 今回は自社の情報化を考えるうえで、企業の特性や戦略によってITの位置付けがどのように変わるかについて、3つの切り口で考える 何かがおかしいIT化の進め方（13） IT投資の評価に関する問題の最終回。情報セキュリティ投資などに関する問題、事後評価は何のために必要なのかなどを考える 何かがおかしいIT化の進め方（12） 前編に続いてIT投資の評価に関する問題を考える。今回は特にIT投資評価とBSCとの関係や、インフラ投資の評価などを検討する 何かがおかしいIT化の進め方（11） 米国伝来のIT化は正しいのか？ 自社のIT活用法をベンダなどに頼ってはならない。ITと投資の正しい関係を考える 何かがおかしいIT化の進め方（10） コンセプトに関する最後の話題として、自動車を切り口に、対象とする“モノ”自体のコンセプトについて考えてみる 連載：何かがおかしいIT化の進め方（9） 知識のない人でもITを使った業務が進められるように、マニュアル化や自動化を施す――これは本当に有効な手段なのか？ 連載：何かがおかしいIT化の進め方（8） 新しいITの開発時には、どのようなコンセプトで設計するかを最初に詰める必要がある。こうした話題を仕事以外の場で話し合おう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（7） 新入社員を教育する際に留意すべきことは何か。新しくIT部門に異動になったらどうすべきか。認知心理学から解答を探る 連載：何かがおかしいIT化の進め方（6） 優秀なITスタッフを育てるには、それにふさわしい環境が必要だ。既存社員も新入社員もさらなる「飛躍」を目指し、互いに高め合おう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（5） 情報システムの最適化には、全社・グループをまたがる「データ体系の整備」が欠かせない。その理由と対処策とは？ 連載：何かがおかしいIT化の進め方（4） IT部門の存在価値を決めるのは「企業システムのフレームワーク標準化とその遵守の実現」だ。この具体策を考えよう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（3） 実際のITプロジェクトは、世の中で流行している“プロジェクト・マネジメント論”どおりに進められない。その理由を考えてみよう 連載：何かがおかしいIT化の進め方（2） 情報化プロジェクトでは、業務部門や経営層などさまざまな人間が不安や不満を抱くもの。その理由と解決策を説明する 連載：何かがおかしいIT化の進め方（1） ベンダや世評にまどわされたIT化のため、投資対効果が得られない中堅・中小企業が多い。そこでのIT部門の役割とは？ 情報システムコンサルタント（日本情報システム・ユーザー協会：JUAS）、情報処理技術者（特種） 元武田薬品情報システム部長、1999年12月定年退職後、ITSSP事業（経済産業省）、沖縄型産業振興プロジェクト（内閣府沖縄総合事務局経済産業部）、コンサルティング活動などを通じて中小企業のIT課題にかかわる 情報マネージャのための「今日のひと言」 - 2007/9/7『失敗』 故松下幸之助氏は「自分は失敗したことがない」といわれました。良く聞いてみると……>>続きはクリック ＠IT情報マネジメント トップ｜IT戦略 トップ｜会議室｜利用規約｜プライバシーポリシー｜サイトマップ |
